Как создавалось ТСЖ в микрорайоне Северное Чертаново.

Этапы создания, документы, факты.

Микрорайон Северное Чертаново создавался как экспериментальный, при проектировании которого закладывались новые архитектурные идеи. Жители нашего микрорайона с первых лет активно принимали участие в сохранении тех основ, которые закладывались при строительстве. Были сформированы Домовые комитеты в каждом корпусе домов. Затем они объединились в Центральный Домком, который представляет интересы жителей всех домов микрорайона. Двадцать пять лет Домкомы проводили работу по улучшению условий жизни и защите интересов жителей. Выступали против строительства зоопарка, дублера Варшавского шоссе, застройки пешеходного моста ТЦ«Каспий», незаконного захвата территорий для строительства «Капитал Груп», магазинов шаговой доступности. Позицию членов Домкомов отличало неравнодушие к тому, что происходит в нашем микрорайоне, как содержатся и обслуживаются наши дома и территория нашего микрорайона.
   Именно поэтому Домовыми комитетами остро был поставлен вопрос о необходимости улучшения качества эксплуатации нашего микрорайона после принятия Жилищного Кодекса Российской Федерации.

   Согласно принятому ЖК РФ жители микрорайона Северное Чертаново в 2007 году выбрали Управляющую компанию ГУП ЭВАЖД. Предполагалось, что мы сможем оказать влияние на качество работы Управляющей компании через договоры, которые должны были быть заключены с каждым собственником жилья. Но результат управления ГУП ЭВАЖД имел явно негативные последствия для района.
1. В нарушение Жилищного кодекса РФ, договоры между жителями микрорайона Северное Чертаново и Управляющей компанией ГУП ЭВАЖД на 2008 год заключены не были, т.к. предложенный вариант не отвечал интересам жителей, а вносить какие либо изменения руководители ГУП ЭВАЖД отказались.
2. В рамках реформирования Управляющей компании ГУП ЭВАЖД Управление № 2 осталось без руководства.
3. Денежные средства в размере 30 миллионов, поступившие в октябре 2008 года на ремонт (в том числе на покраску фасадов домов), были израсходованы с серьезными нарушениями.
4. На руководящие должности были назначены присланные из ГУП ЭВАЖД люди, не работавшие в системе ЖКХ.
5. Жители микрорайона лишились тех общественных площадей, которыми пользовались при заселении, т.к. без согласия жителей они переходили в частную собственность третьим лицам.

Центральный домком настоятельно потребовал отчета от управляющей компании за 2008 год в соответствии с законом. Но представленный отчет не отвечал структуре договора и тем вопросам, которые в письменном виде были направлены в ГУП ЭВАЖД.

На собрании 9 апреля 2009 года, Центральный Домком и представители Домовых комитетов, обсудили сложившуюся ситуацию по управлению и эксплуатации районом и отметили следующее:
— отсутствуют договора с Управляющей Компанией;
— ремонт, проведенный в 2008 году, не соответствовал правилам проведения ремонта: ни дефектных ведомостей, ни смет невозможно было получить, сотрудники Управления №2 не контролировали ход ремонта, вызывают сомнения размер денежных средств, затраченных на ремонт;
— невозможно получить никакой информации о расходовании денежных средств за предыдущий год;
— идет процесс продажи в частную собственность площадей общего пользования;
— в результате реорганизации, которая проходила в течение последних двух лет, полностью развалена работа эксплуатирующей организации;
— управляющая компания бесконтрольно расходовала денежные средства, не соблюдая интересы района, вела непродуманную кадровую политику, назначая на руководящие должности людей без опыта работы в ЖКХ, не учитывая мнение общественности, не считая нужным заключать договоры с жителями с учетом их законных требований.

По итогам собрания от 09 апреля 2009 года были приняты следующие решения:
1. Приступить к работе по созданию Товарищества собственников жилья микрорайона Северное Чертаново.
2. Создать инициативную группу жителей по организации ТСЖ микрорайона Северное Чертаново.
3. Обратиться к Главе Управы Чертаново Северное Фатину К.А. за оказанием помощи по созданию ТСЖ жителей микрорайона Северное Чертаново.

Изучив информационные материалы, законы РФ и постановления Правительства Москвы по выбору способа управления, полагаясь на здравый смысл, опыт других успешных домов, было принято решение, что в домах микрорайона Северное Чертаново, наиболее правильной и рациональной формой управления будет ТСЖ, как наиболее приемлемая форма из предлагаемых ЖК РФ.

Жилищным Кодексом РФ предусмотрено всего три формы управления многоквартирными домами:

…Раздел VIII. Управление многоквартирными домами …Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом …2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: (1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; (2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; (3) управление управляющей организацией.

Способ №1 подходит для домов, имеющих небольшое количество квартир (3-5 квартир), так-как согласно закона каждый собственник обязан заключать договора с ресурсопоставляющими организациями и самостоятельно отслеживать исполнение этих договоров.

…Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме …2. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

А в случае оформления доверенности на управление от лица собственников, возникает огромный риск воздействия извне на лицо, представляющее собственников по доверенности (рейдерство). В таком случае третьи лица могут принудить лицо, обладающее доверенностями, принять решение, которое может навредить дому и собственникам. А собственники не смогут впоследствии оспорить такое решение — они выписали доверенности и человек вправе за них принять любое решение.

Способ №2 Товарищество собственников жилья:

Статья 135. Товарищество собственников жилья 1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. … 6. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Более подробно основные различия трех способов управления многоквартирным домом представлены в таблице:

Было обращено пристальное внимание (помимо ЖК РФ) на

Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 “Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность”

— в котором есть ответы на базовые вопросы, определяющие перечень общих площадей…

Постановление Правительства Москвы от 22 мая 2007 г. N 398-ПП «О Программе поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в городе Москве на 2007-2009 годы и задании на 2010 год»

— определяет — какие варианты поддержки возможны от правительства Москвы и как этим воспользоваться…

Постановление Правительства Москвы от 4 декабря 2007 г. N 1032-ПП «О Городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов города Москвы «Ответственным собственникам отремонтированный дом» на 2008-2014 гг.»

— Тут дан ответ на один из основных вопросов — капитальный ремонт дома. Ключевой пункт:

В целях дальнейшего развития института собственников жилья, в соответствии с основными положениями Жилищного кодекса Российской Федерации, Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и послания Президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации от 26 апреля 2007 г. Правительство Москвы постановляет: 1. Установить следующую очередность проведения капитального ремонта многоквартирных домов в городе Москве за счет средств городского бюджета и привлеченных средств: 1.1. С 2008 по 2014 гг. — в рамках городской целевой программы для многоквартирных домов, построенных и принятых в эксплуатацию до введения в действие Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1, не определенных к сносу или реконструкции в течение последующих 10 лет, при соблюдении приоритетов очередности для указанных домов: 1.1.1. В которых созданы товарищества собственников жилья (далее — ТСЖ) и иные объединения собственников помещений в многоквартирном доме (далее — объединения собственников).

…и многие другие документы.

Инициативной группой велась информационно-разъяснительную работа с жителями микрорайона. Были распространены информационные листы по вопросу ТСЖ, а также проведены информационно-разъяснительные собрания и разработан проект Устава.

Списки представителей домкомов и инициативной группы, получивших информационные материалы по созданию ТСЖ:

Были проведены собрания инициативной группы.

В связи с огромным количеством собственников в нашем микрорайоне, которых необходимо собрать в одном месте, в одно время для проведения очного голосования — что физически невозможно, Инициативной группой была выбрана заочная форма голосования, согласно ЖК РФ главе 6, статьи 47 «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования».

Собственники фиксировали свое решение в бюллетене, заверяли его своей подписью и сдавали на пункты приёма. По окончанию общего периода голосования, бюллетени считались: общим количеством (по отдельно стоящим зданиям) — есть ли кворум, далее велся подсчет голосов — «за», «против», «воздержался» и был составлен протокол, в котором была отражена вся эта информация. По результатам голосования 17 августа 2009 года Товарищество Собственников Жилья «Северное Чертаново» было зарегистрировано в межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы №46 по г.Москве. Информационные сообщения с результатами были вывешены на доски объявлений в домах, где проходило голосование. Информационные письма были направлены в соответствующие инстанции города Москвы. В ТСЖ «Северное Чертаново» вошли: дом 3 корпус В, дом 4 корпуса 401-404, дом 4 корпуса 405-409, дом 6 корпуса 605-608, дом 7 корпус А.

P.S.
По инициативе некоторых граждан, несогласных с созданием ТСЖ в микрорайоне, ТСЖ «Северное Чертаново» оказалось в суде в качестве ответчика. Чертановским районным судом было принято решение, что при создании ТСЖ было допущено нарушение, а именно: в голосовании участвовало 15 (пятнадцать) домов, а в протокол по итогам собрания собственников были включены только 5 (пять) домов, в которых был набран кворум и принято решение о создании ТСЖ. При этом истцам было отказано в ликвидации созданного ТСЖ и действия по регистрации ТСЖ «Северное Чертаново» признаны правомерными.

Затянувшийся процесс препятствовал нормальной эксплуатации домов и контролю собственниками работы эксплуатирующей организации. В связи с этим, собственниками было принято решение выйти из состава ТСЖ «Северное Чертаново» и создать новое ТСЖ.
В 2010 году было создано ТСЖ «Чертаново Северное» в состав которого вошли четыре дома.

В 2015 году членами ТСЖ «Северное Чертаново», в составе которого остались только два дома (д. 3 корп. В и д.7 корп. А) было принято решение о добровольной ликвидации ТСЖ «Северное Чертаново».