О создании ТСЖ

ОБРАЩЕНИЕ ЧЛЕНОВ ПРАВЛЕНИЯ К СОБСТВЕННИКАМ

О преимуществах ТСЖ

Мой дом – моя крепость. Этот известный афоризм стал принципом, по которому, зачастую, строятся отношения собственника квартиры к окружающему миру. Отгородившись от окружающих стальными дверями мы, нередко отгораживаемся стеной безразличия от всего, что происходит в наших подъездах, лифтах, домах, дворах. Шагнув за пределы своей квартиры (с любовью, часто своими руками отремонтированной и обставленной), мы попадаем в другой мир – в загаженный и не отремонтированный подъезд, исписанный, с прожженными кнопками лифт и неухоженный двор. Нередко последствия бесхозяйственности приходят в наши квартиры в виде протекающих крыш, негреющих батарей, промерзающих стен, текущих труб и т.д.

За много лет, когда содержание домов было под крылом государственных ЖЭКов и ДЭЗов, мы привыкли, что есть люди, которые за нас должны думать о проблемах дома, худо-бедно, но поддерживать его в исправном состоянии. Привыкли мы и к тому, что нас не спрашивают о потребностях и перед нами не отчитываются о работе.

С принятием Жилищного кодекса РФ к собственникам постепенно приходит осознание того, что вместе с квартирой в доме они приобретают и обязательства по содержанию и ремонту так называемого общего имущества. А после очередного повышения тарифов, все больше собственников задаются вопросами – за что я плачу, почему я не вижу результатов деятельности, куда идут деньги?

Действующее жилищное законодательство уже сегодня дает собственникам возможность реально влиять на происходящие в жилищно-коммунальном хозяйстве процессы. Одним из таких способов является ТСЖ (товарищество собственников жилья).

Конечно, ТСЖ не является единственно возможным способом управления, конечно, оно не может быть универсальным рецептом «коммунального счастья» для всех домов. Но, многие насущные вопросы содержания и ремонта многоквартирного дома позволяет более эффективно решать именно товарищество.

Какие преимущества может дать создание Товарищества собственников жилья?

1. Прежде всего, товарищество – это наиболее эффективный способ объединения собственников для цели обеспечения содержания, эксплуатации и ремонта общего имущества. Известная пословица – один в поле не воин, как нельзя лучше характеризует возможности отдельных собственников влиять на управление и содержание многоквартирного дома.

Товарищество помогает объединить усилия по поддержанию состояния своего дома. При этом собственники с активной позицией, имеющие возможности и желание, могут выдвинуть свою кандидатуру для избрания в члены правления, ревизионной комиссии и своим участием помогать качественному обслуживанию дома, контролировать его. Те же собственники, которые не имеют возможности постоянно вникать в дела дома, также получают возможность участвовать в управлении, подавая свои предложения, участвуя в ежегодных собраниях, получая отчеты о деятельности.

Не секрет, что некоторые управляющие компании не заинтересованы в создании товариществ собственников жилья и всячески препятствуют этому, даже в тех случаях, когда товарищество не собирается самостоятельно заниматься управлением и содержанием, а готово заключить соответствующие договоры с профессиональными компаниями. Они боятся появления силы (в лице правления и ревизионной комиссии), которая реально начнет бороться за права жильцов, задавать неудобные вопросы, требовать качественной работы и отчетности. Они боятся, что при некачественном управлении правление ТСЖ расторгнет договор, выгнав нерадивую компанию. Сделать это при отсутствии ТСЖ может только общее собрание, организация и проведение которого отнимет много сил и средств.

2. Товарищество дает собственникам возможность определять, на что и в каких суммах будут израсходованы средства, собираемые на содержание и ремонт общего имущества. Товарищество обязано проводить ежегодные собрания. И в случае, если ТСЖ взяло непосредственно на себя управление и работы по эксплуатации общего имущества, на собрании собственники могут устанавливать размер платежа за техническое обслуживание и ремонт, принимать смету доходов и расходов. При этом каждый собственник лично или через правление вправе вносить свои предложения по необходимым работам.

3. Товарищество позволяет собственникам осуществлять контроль за расходованием средств. Он реализуется посредством периодических отчетов о доходах и расходах перед собственниками и правлением. Избранная собственниками ревизионная комиссия проверяет деятельность ТСЖ и представляет акт ревизии общему собранию.

4. Возможность поддерживать надлежащее техническое состояние дома, накапливать средства на предстоящие работы, в пределах сумм определенных сметой доходов и расходов. Товарищество собственников является некоммерческой организацией, цель которой – обеспечить надлежащее содержание и ремонт общего имущества.

В отличие от коммерческих организаций товарищество не имеет целью извлечения прибыли. Следовательно, товарищество заинтересовано, чтобы все средства расходовались на содержание и ремонт дома. Для управляющей компании целью является получение прибыли. Следовательно, при отсутствии жесткого контроля со стороны собственников неизбежно возникает желание получить больше прибыли не за счет качества и объема услуг, а за счет экономии на расходах. Принцип – чем меньше потратили на обслуживание дома, тем больше прибыли для товарищества - неприемлем.

Товарищество имеет возможность планировать свою деятельность на перспективу и накапливать средства необходимые на серьезные работы, как правило, капитального характера поэтапно, предусматривая их в ежегодных сметах и аккумулируя их отдельно от средств текущего обслуживания.

Немаловажным является то, что в ТСЖ создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования, так как жильцы знают, что в случае поломки общего имущества придется платить самим. После наведения порядка в доме самими жильцами, никто не будет разрисовывать стены, разбивать окна и т.д., (хозяин всегда знает цену своего труда). Как следствие, повышается рыночная стоимость квартир, находящихся в ТСЖ, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома.

5. Развитие энергосберегающих технологий. Товарищество как никто иной заинтересован добиваться максимальной экономии коммунальных ресурсов. Минимально необходимыми шагами в этом направлении могут стать - установка общедомового прибора учета тепловой энергии, переход на расчеты с энергосбытовой организацией по двухтарифному общедомовому прибору учета и т.д. Как показывает практика, подобные меры позволяют добиться экономии на среднем по размеру доме - сотни тысяч рублей в год.

6. Создание ТСЖ дает возможность участия в программах поддержки и получать доходы от предоставления общего имущества для размещения оборудования. Федеральные и муниципальные органы власти регулярно проводят конкурсы по выделению целевых средств и грантов на реализацию проектов по ремонту общего имущества. Также федеральным законом №185 ФЗ предусмотрена возможность получения средств по региональным программам на капитальный ремонт домов. Кроме того, располагающие на домах оборудование связи, оплачивают его размещение. При наличии в доме общих помещений (технические этажи, подвальные помещения, колясочные и т.п.) общее собрание имеет право решить вопрос о сдачи их в аренду, о размещении рекламных конструкций и т.п. все эти средства включаются в доходную часть смет и уменьшают общий размер платежей собственников.

И это далеко не все преимущества, которые нам может дать объединение собственников.

Коротко по существу

Жители микрорайона Северное Чертаново знают, что уже много лет в наших домах существовали домовые комитеты. В домовой комитет избирались жители, которые следили за порядком в подъездах и доме в целом. Но с каждым годом отношение управляющей организации к требованиям жильцов становилось все более безразличным. Контролировать выполнение работ на домах в статусе общественника к 2008 году стало просто невозможным. Управляющая организация под руководством Немова Н.С., не заключая договоры с собственниками, как этого требовал ЖК РФ с 2005 года, игнорировала все требования общественности. Председателями домкомов и старшими по домам, занимавшими наиболее активную позицию, было принято решение объединить собственников домов в юридическое лицо, тем самым получить для собственников право на законных основаниях контролировать расход денежных средств, поступающих от жителей на содержание домов, через официально зарегистрированное юридическое лицо. В соответствии с принятыми ЖК РФ формами управления, таким юридическим лицом могло стать только ТСЖ (некоммерческая организация – товарищество собственников жилья).
В отличие от большинства ТСЖ, созданных чиновниками (ГУИСами районов), нами было создано настоящее товарищество, в правление которого вошли председатели Домкомов, являющиеся собственниками в наших домах.

Почему была выбрана форма ТСЖ?

1. Некоммерческое объединение жителей дома, где учитываются интересы всех собственников по вопросам эксплуатации дома.
2. В ТСЖ все денежные средства, поступающие на расчетный счет, должны быть затрачены на цели, связанные с содержанием и благоустройством дома.
3. По закону в правление ТСЖ должны входить только собственники помещений дома.
4. ТСЖ, как юридическое лицо, имеет самые широкие права для осуществления контроля за работами, проводимыми в доме, и использования общего имущества.
5. Жители получают возможность, используя юридический статус, отстаивать интересы членов ТСЖ во всех организациях РФ (в нашем случае ТСЖ отстаивало в судах гаражные пространства, входящие в состав домов и выиграло судебный процесс).
6. Серьезная система контроля за деятельностью ТСЖ со стороны государственных организаций и со стороны собственников, закрепленная законом.
7. В ТСЖ собственники не несут юридической ответственности по долгам ТСЖ, как и ТСЖ не несет ответственности по долгам собственников.
8. В ТСЖ использование общественных площадей осуществляется исключительно в интересах собственников и решение об использовании общественных площадей принимается собственниками дома.
9. При наличии ТСЖ в доме какая-либо компания или физическое лицо не могут изъять общественную площадь.
10. При наличии в доме ТСЖ, правление которого состоит из собственников проживающих в этом доме, объединенные в своих решениях более успешно могут отстаивать свои интересы, в вопросах связанных с капитальным ремонтом наших домов, в сложившейся на сегодняшний день системе ЖКХ.

Что сделано

1. После регистрации ТСЖ, правлением было проведено детальное обследование домов. По его итогам подготовлен перечень работ, необходимых для устранения выявленных недостатков. По договору управления заключенному между ТСЖ и ГУП ЭВАЖД, план работ на 2012 год был составлен с учетом данного перечня.

2. Подготовлен и заключен договор управления с ГУП ЭВАЖД на 2011 и 2012 гг., который пролонгирован на 2013г.

3. Правление добилось проведения проверки контрольно ревизионного управления по установлению фактического выполненных работ за 2010 год. С Этой целью были написаны письма и запросы в Прокуратуру, Следственный Комитет, Департамент ЖКХ и Б. (В результате проведенных проверок было установлено, что бывшим руководителем ГУП ЭВАЖД Немовым Н.С. были допущены серьезные нарушения в вопросах ведения хозяйственной деятельности, руководства компанией, завышения тарифов. По установленным фактам прошли судебные процессы, в результате, которых многим гражданам были возвращены незаконно взысканные денежные средства по оплате жилья, а Немов Н.С. отстранен от занимаемой должности.)
В течении февраля-марта 2012 года Председатель и члены правления ТСЖ провели проверку выполнения работ, по которым были произведены оплаты за 2010 год. А также проверено соответствие утвержденного плана фактическому выполнению работ.
Совместной комиссией было установлено, что ряд работ не выполнены, а денежные средства за них получены в полном объеме. При проверке документов было установлено, что получение денежных средств подрядчиком осуществлялось на основании актов приема работ, при этом работы выполнены не были или выполнены не полностью, а акты подписаны за полный объем. Выплата подрядчикам по указанным актам не могла быть произведена без подписи собственников дома или их доверенного лица.
По дому 4-401-404, в нарушении закона и прав собственников, подписал данные акты некто Шевченко – проживающий в корпусе 403, гражданин не имеющий права действовать от имени собственников. По другим домам подобные «липовые» акты по приему работ подписали:
Дом. 4 корп. 405-409 – Титова и Дробышев
Дом. 6 корп. 605-608 – Шарыбина и Бучин
Дом. 7А – Евстрат
Дом 6 корп. 601-604 - Коваленко Г.В., на момент подписания занимавшая должность начальника ПТО в ГУП и не являвшаяся собственником в доме 6 корп. 601-604, а также Зябрикова, не являющаяся собственником и не проживающая в данном доме.
Все эти люди – ярые борцы против ТСЖ, созданного в интересах всех собственников наших домов) и члены самопровозглашенного «общественного совета».

4. По результатам проведенной проверки с новым руководством ГУП ЭВАЖД состоялась встреча членов правления, на которой было принято решение силами ГУП ЭВАЖД выполнить работы, закрытые « фиктивными» актами.

5. Правление ТСЖ отстаивало в районном и городском суде интересы и права собственников, выбравших для себя форму управления ТСЖ. ТСЖ как юридическое лицо сохранено со всеми правами и обязанностями. А наличие ТСЖ уже на протяжении трех лет не дает возможности навязать нам в управление неизвестную коммерческую компанию, сохранить общественные площади и, самое главное, устанавливать завышенные тарифы на обслуживание наших домов.

6. ТСЖ не позволило осуществиться намерениям группы собственников из наших домов, подержанной чиновниками от ЖКХ, отделить гаражные пространства от наших домов. Благодаря грамотным действиям председателя ТСЖ и членов правления, Мосгорсуд отменил решение Чертановского суда о признании гаражного пространства отдельностоящими от домов объектами.Суд подтвердил, что Гаражи, находятся в государственной собственностью и являются неотъемлемой частью наших домов. Данное обстоятельство позволило отстаивать интересы жителей нашего микрорайона по использованию парковочных мест в подземных гаражных пространствах( в т.ч. в части ценовой политике).
Господин Рыбаков, не являющийся собственником и не проживающий в нашем районе, действуя в качестве доверенного лица от жителей наших домов( Шевченко, Дробышев, Титова, Шарыбина , Бучин, Полякова, Бурмистрова, Винокурова, Крмаскова и др.) утверждал в суде, что гаражные пространства не являются частью наших домов и у жителей не может быть никаких приоритетов в использовании гаражных пространств для размещения своих машин. Но этот гражданин и его помощники из числа жителей наших домов потерпели полное фиаско.

7. На базе ТСЖ была создана инициативная группа по разрешению конфликтной ситуации вокруг гаражей под председательством Рыкова Н.Б., в связи с беспрецедентным поднятием цен. В Инициативную группу вошли члены правления, большинство членов ТСЖ. Инициативная группа сумела консолидировать автовладельцев, предложила автовладельцам правильный порядок действий с правовой точки зрения. Что не дало провокаторам Шарыбиной, Политаеву, Смагину, Титовой и др. – призывавших, в начале развернутой компании по повышению цены, убедить автовладельцев подписать договоры по 6 тысяч. Автовладельцы присутствующие на первом стихийных собрании около гаража д. 2 мкр. Северное Чертаново должны помнить, как члены так называемого «общественного совета» призывали подписать предложенные договора, а потом оспорить их в суде, воспользовавшись услугами гр. Шарыбиной как представителя интересов автовладельцев.( Шарыбина не является адвокатом и не имеет юридического образования)
Инициативной группой были направлены письма в ФАС, Прокуратуру, МЭРу, Президенту и т.д. Подготовлена и согласована с ГУПом новая форма договора. И сейчас, когда Департамент ЖКХ и Б педалирует подписание по необоснованно завышенным ценам, ИГ продолжает противостоять чиновничьему беспределу, отстаивая интересы автовладельцев, жителей района.

8. Правлением ТСЖ принято решение об установке беспроцентных терминалов и жители получили дополнительные удобства.

9. ТСЖ вошло в программу Правительства Москвы об обеспечении товарами первой необходимости жителей района. В рамках этой программе появлялась возможность получения на зарплаты вахтеров дополнительные денежные средства. Но в ряде подъездов, где противниками ТСЖ, распространялась клевета (обманывали жителей говоря, что члены правления на общественных площадях устраивают магазины с просроченными продуктами, вахтеров будут менять на выходцев из ближнего зарубежья и т.д.) программа была не реализована, и собственники этих подъездов не получили дополнительных возможностей доставки продуктов до подъезда.

10. Члены правления ТСЖ с момента создания товарищества и по сей день, ведут плановую работу с управляющей компанией, а так же с государственными организациями по представлению и защите интересов собственников домов входящих в состав ТСЖ.